Asunnon osto on yksi elämän suurimmista päätöksistä. Siksi on suuri pettymys, jos kaupan jälkeen käy ilmi, että asunnossa on virheitä. Yleensä tällaisissa tilanteissa ostajalla on oikeus hinnanalennukseen tai siihen, että myyjä korjaa virheen. Joissain tapauksissa virhe on kuitenkin niin vakava, että se voi oikeuttaa koko kaupan purkuun.
Milloin voi vedota virheeseen?
Ostajalla on aina velvollisuus tarkistaa asunto ennen kauppaa. Jos virhe on ollut havaittavissa normaalissa tarkastuksessa, hän ei voi siihen enää vedota. Erityisiä teknisiä tutkimuksia ei kuitenkaan edellytetä, ellei myyjä ole jättänyt tahallisesti kertomatta olennaista tietoa. Jotta ostajalla olisi oikeus kaupan purkuun tai muuhun seuraamukseen, hänen on reklamoitava oikeaoppisesti ja ajoissa. Reklamaatio on tehtävä kohtuullisessa ajassa siitä, kun virhe on havaittu ja ostaja on ymmärtänyt virheen merkityksen. Virheen merkityksen havaitseminen voi vaatia esimerkiksi kuntotutkimuksen tai muun selvityksen tekemistä. Ostajan on selvitettävä virheen laajuus ja tarvittavat korjaustoimenpiteet kustannuksineen esimerkiksi asiantuntijalausunnolla.
Käytetyn asunnon kaupassa myyjän virhevastuu on kaksi vuotta hallinnan luovutuksesta ja kiinteistökaupassa viisi vuotta. Joten virheen tulee ilmetä asuntokaupassa kahden vuoden tai vastaavasti kiinteistökaupassa viiden vuoden sisään hallinnan luovutuksesta. Näiden määräaikojen jälkeen ostaja ei pääsääntöisesti voi enää vedota virheeseen kaupan purkamisen perusteena. Vastuuaika voi kuitenkin joissain tilanteissa olla jopa 10 vuotta esimerkiksi, jos myyjä on tahallisesti salannut tiedon.
Asuntokaupoissa noudatettava lainsäädäntö on asuntokauppalaki ja kiinteistökaupoissa maakaari.
Mitä tarkoittaa oikeaoppinen reklamaatio?
Oikeaoppinen reklamaatio on tehty virhevastuuajan puitteissa ja kohtuullisessa ajassa siitä, kun virhe havaittiin. Reklamaatiossa tulee olla yksilöitynä se mitä ostaja vaatii, esimerkiksi kaupan purkua, hinnanalennusta ja/tai vahingonkorvausta. Vaatimusta on kuitenkin mahdollista muuttaa jälkeenpäin ja vaatia esimerkiksi kaupan purkua aiemmin vaaditun hinnanalennuksen sijaan, kunhan ostaja on alkuperäisessä reklamaatiossa esittänyt jonkin vaatimuksensa kuten hinnanalennus, kaupan purku ja/tai vahingonkorvaus.
Oikeaoppisesta reklamaatiosta ilmenee, minkä arvoinen virhe tai vaatimus on. Alkuvaiheessa voi olla vaikea esittää tarkkaa summaa ja mikäli tarkkaa summaa ei ole antaa voi summa olla myös arvio. Vaatimus kannattaa päivittää, kun summa tarkentuu.
Lisäksi reklamaatio tulisi tehdä kirjallisesti, vaikka lainsäädäntö ei tätä vaadikaan. Suullinen reklamaatio on vaikea näyttää toteen.
Usein asunto- ja kiinteistökaupan virheissä kyseessä on isot summat rahaa, jolloin kannattaakin varhaisessa vaiheessa miettiä ja kääntyä lakitoimiston puoleen pyytääkseen arviota siitä, että olisiko kokeneen lakimiehen palkkaaminen järkevää. Ammattilaisen avulla voidaan varmistaa, että asiat etenevät oikein.
Mitä virhe tarkoittaa käytetyn asunnon kaupassa?
Asuntokauppalain (luku 6) mukaan käytetyssä asunnossa on virhe, jos se ei vastaa sitä, mitä on sovittu, jos se poikkeaa myyjän ennen kauppaa antamista tiedoista tai jos myyjä on jättänyt kertomatta olennaisen asian, jonka hänen olisi pitänyt tuoda esille. Virheeksi voidaan katsoa myös se, että asunto on kunnoltaan tai varustelutasoltaan selvästi huonompi kuin mitä ostajalla on ollut oikeus olettaa, kun otetaan huomioon asunnon hinta, ikä ja alueen yleinen taso.
Virhetilanteissa ensisijainen seuraamus on hinnanalennus, joka vastaa virheen merkitystä ja korjaamisesta aiheutuvia kustannuksia. Joskus myyjä voi myös itse korjata virheen, mutta tämä koskee lähinnä uudisasuntoja tai tilanteita, joissa elinkeinonharjoittaja on tehnyt asunnossa remontin. Kaupan purkua voidaan harkita vasta silloin, kun virhettä ei pystytä oikaisemaan eikä hinnanalennus ole ostajalle riittävä hyvitys.
Milloin purkuoikeus on mahdollista?
Asuntokaupan purku tulee kysymykseen vain, jos virhe on olennainen. Olennaisuutta arvioidaan objektiivisesti sen perusteella, kuinka paljon virhe heikentää asunnon käyttömahdollisuuksia tai kuinka merkittävästi se vähentää asunnon arvoa. Jos virhe tekee asunnosta asumiskelvottoman tai aiheuttaa merkittävää haittaa elämiseen, purku voi olla perusteltu vaihtoehto.
Myös virheen korjauskustannukset ovat tärkeitä. Oikeuskäytännössä on yleisesti katsottu, että purkukynnys ylittyy, jos korjauskulut ovat enemmän kuin 40 % kauppahinnasta. Myös tätä pienemmät kustannukset voivat johtaa purkuun, jos kokonaisuus osoittaa, että virhe on ostajalle kohtuuton.
Ostajan ja myyjän velvollisuudet käytetyn asunnon kaupassa
Virhevastuun arvioinnissa katsotaan myös, kuuluuko korjausvastuu asunto-osakeyhtiölle vai ostajalle. Jos kyse on yhtiön vastuulle kuuluvasta asiasta, ostajalla ei yleensä ole oikeutta hinnanalennukseen myyjältä siltä osin, kuin korjauskustannuksia on korvattu yhtiön toimesta. Ylimenevistä kustannuksista voi kuitenkin vaatia korvauksia/hinnanalennusta myös myyjältä. Sen sijaan ostajan omalle vastuulle jäävä virhe voi olla merkittävä peruste purulle. Myös yhtiön koko, taloudellinen tilanne ja yhtiössä noudatettu kunnossapitovastuun jakautumista koskeva käytäntö vaikuttavat siihen, kuinka paljon virhe heikentää ostajan asemaa.
Kuntotutkimuksen merkitys
Kuntotutkimus on tärkeä väline silloin, kun asunnosta tai kiinteistöstä löytyy epäilty virhe. Sen avulla saadaan luotettava selvitys virheen syistä, laajuudesta ja korjauskustannuksista. Tutkimus helpottaa osapuolten neuvotteluja ja voi ratkaista riidan ilman, että lakimiehen apua tarvitaan. Jos riita ei kuitenkaan ratkea ilman lakimiehen apua ja asia etenee käräjäoikeuteen, kuntotutkimus toimii usein tärkeänä todisteena.
Ostotarjouksen peruuttaminen
Jos virhe huomataan ostotarjouksen jättämisen jälkeen mutta ennen lopullisen kauppakirjan allekirjoittamista, ostajalla on oikeus perua tarjouksensa. Tämä on kevyempi prosessi kuin jo tehdyn kaupan purkaminen.
Riitatilanteiden ratkaiseminen
Asunto- ja kiinteistökauppaan liittyvät riidat voivat olla monimutkaisia ja vaatia paljon selvittelyä. Kuntotutkimus tuo usein tarvittavaa selkeyttä ja auttaa löytämään sovintoratkaisun. Mikäli erimielisyyttä ei kuitenkaan saada ratkaistua, on usein tarpeen kääntyä lakimiehen puoleen, jotta asia saadaan asianmukaisesti selvitettyä ja osapuolten oikeudet turvattua.
Kirjoittaja: Minna Pyykölä, Asiakasjohtaja, Lakiasiaintoimisto Lehtonen Oy
Laki Lehtonen on Suomen johtava kuluttajariitoihin erikoistunut lakitoimisto. Riidan kohde voi olla mikä tahansa, mutta olemme erityisen vahvoja teknisluonteisissa asioissa, kuten veneriidoissa, autoriidoissa, moottoripyörissä, asuntokaupoissa ja remonttikiistoissa. Avustamme sekä kuluttajia että yrityksiä kuluttajariidoissa. Alkukartoitus on aina maksuton. Ensimmäisen yhteydenoton aikana saat selville, riittääkö tilanteeseesi yleinen neuvo vai onko syytä siirtyä varsinaisiin lakipalveluihin.
