Kuntotarkastus – 10 tärkeintä kysymystä

Kuntotarkastus on tärkeä toimenpide, jolla varmistetaan rakennuksen kunto ja tulevien korjaustarpeiden arviointi. Se auttaa havaitsemaan piilevät riskit jo ennen asuntokauppaa ja tukee kiinteistön arvon säilyttämistä pitkällä aikavälillä.

Tässä artikkelissa Suomen Talokatsastus vastaa kymmeneen kuntotarkastuksesta yleisimmin kysyttyyn kysymykseen, kuten mitä se tarkoittaa, kuka sen tekee ja miten siihen kannattaa valmistautua.

Top 5 nostoa artikkelista

• Kuntotarkastus antaa puolueettoman kuvan rakennuksen kunnosta ja paljastaa ajoissa piilevät viat ja korjaustarpeet.
• Puolueeton tarkastus lisää luottamusta asuntokaupassa.
• Kuntotarkastus, kuntotutkimus ja kuntoarvio eroavat toisistaan laajuudeltaan.
• Raportti toimii pohjana perustana tuleville huolloille ja remonttipäätöksille.
• Huolellinen valmistautuminen tekee tarkastuksesta sujuvamman ja tarkemman.

Mitä tarkoittaa kuntotarkastus?

Kuntotarkastus on rakennuksen kunnon kokonaisarviointi, jossa selvitetään rakenteiden, pintojen ja teknisten järjestelmien tila. Tavoitteena on tunnistaa mahdolliset riskit ja tulevat korjaustarpeet ennen kuin ne kehittyvät ongelmiksi. Kuntotarkastus tehdään useimmiten asuntokaupan yhteydessä, mutta se on yhtä hyödyllinen myös kiinteistön pitkäaikaisessa ylläpidossa.

Suomen Talokatsastuksen tekemä kuntotarkastus perustuu puolueettomuuteen, asiantuntijahavaintoihin ja tarvittaessa kosteuden mittauksiin, jolloin tuloksena on selkeä raportti rakennuksen nykykunnosta ja suositelluista jatkotoimista.

Mitä eroa on kuntotarkastuksella, kuntotutkimuksella ja kuntoarviolla? 

Kuntotarkastus, kuntotutkimus ja kuntoarvio eroavat toisistaan tarkastuksen laajuuden ja tarkoituksen mukaan. 

• Kuntotarkastus on yleisin ja sopii yksittäisen rakennuksen kunnon arviointiin esimerkiksi asuntokaupan yhteydessä. 
• Kuntotutkimus on laajempi selvitys, joka pureutuu tarkemmin tiettyihin rakenteisiin tai epäiltyihin ongelmiin. 
• Kuntoarvio taas tehdään useimmiten taloyhtiöille tai suuremmille kiinteistöille pitkäjänteisen ylläpidon suunnittelun tueksi.

Alla olevista osioista voit lukea tarkemmin, mikä vaihtoehto sopii eri tilanteisiin ja milloin laajempi tutkimus on perusteltu.

Kuntotarkastus

Kuntotarkastus on kokonaisvaltainen arvio rakennuksen näkyvistä rakenteista ja järjestelmistä. Se sopii erityisesti asuntokaupan yhteyteen tai silloin, kun omistaja haluaa saada yleiskuvan kiinteistön kunnosta. Tarkastus kattaa tyypillisesti rakenteet, vesikatteen, julkisivut, alapohjan, yläpohjan sekä LVI- ja sähköjärjestelmät.

Moni käyttää termejä kuntotarkastus ja kuntokartoitus rinnakkain, mutta Talokatsastuksen näkökulmasta ne tarkoittavat samaa peruspalvelua, eli rakennuksen kunnon yleisarviota. Kuntotarkastus antaa luotettavan pohjan päätöksenteolle ennen myyntiä, ostoa tai mahdollista lisätutkimusta.

Kuntotutkimus

Kuntotutkimus on laajempi ja teknisesti yksityiskohtaisempi selvitys kuin kuntotarkastus. Se tehdään silloin, kun jokin rakenteellinen osa, kuten salaojitus, alapohja, julkisivu tai vesikatto, halutaan tutkia perusteellisesti. Tutkimuksessa käytetään usein mittauksia ja rakenneavauksia, ja se voi sisältää esimerkiksi kosteus- tai lämpökuvauksia. Kuntotutkimus antaa täsmällisen tiedon rakenteiden kunnosta ja on tarpeellinen, jos epäillään kosteus- tai homevaurioita tai suunnitellaan peruskorjausta.

Kuntoarvio

Kuntoarvio tehdään yleensä taloyhtiöille tai suurille kiinteistökokonaisuuksille, ja se toimii pohjana pitkän aikavälin kunnossapitosuunnitelmalle (PTS). Arvio perustuu aistinvaraisiin havaintoihin ja olemassa oleviin asiakirjoihin ilman laajoja mittauksia. Tavoitteena on tunnistaa tulevat korjaustarpeet ja arvioida niiden aikataulu sekä kustannusluokka. Kuntoarvio on tärkeä työkalu kiinteistönpidon suunnittelussa ja varautumisessa tuleviin remontteihin.

Kuinka kauan kuntotarkastus on voimassa?

Kuntotarkastukselle ei ole virallista voimassaoloaikaa, sillä se kuvaa aina rakennuksen kuntoa tarkastushetkellä. Raportti pysyy ajankohtaisena niin kauan kuin rakennuksen olosuhteet ja rakenteet eivät ole muuttuneet. Jos kiinteistössä tehdään esimerkiksi remontti, havaitaan kosteusongelmia tai olosuhteet muuttuvat muuten merkittävästi, tarkastus kannattaa uusia.

Asuntokauppaa varten on suositeltavaa käyttää mahdollisimman tuoretta tarkastusta, jotta sekä myyjä että ostaja voivat luottaa siihen, että raportti vastaa todellista tilannetta.

Kuka maksaa asunnon kuntotarkastuksen?

Asunnon kuntotarkastuksen maksaa yleensä se osapuoli, joka tilaa tarkastuksen. Useimmiten kyseessä on myyjä, joka haluaa osoittaa ostajalle, että kiinteistön kunto on selvitetty puolueettomasti ennen kaupantekoa. Tämä lisää luottamusta ja nopeuttaa myyntiprosessia. Joissain tapauksissa myös ostaja voi tilata tarkastuksen omaksi varmistuksekseen, esimerkiksi jos raporttia ei ole vielä tehty tai hän haluaa toisen asiantuntijan arvion.

Kuntotarkastuksen kustannusten jakamisesta voidaan myös sopia erikseen, jos molemmat osapuolet hyötyvät raportista. Tärkeintä on, että tilaaja on selvillä siitä, mitä palvelu sisältää ja mitä mahdollisia lisätutkimuksia se voi edellyttää.

Kuka saa tehdä kuntotarkastuksen?

Kuntotarkastuksen suorittamiseen ei Suomessa vaadita virallista lupaa tai pätevyyttä. Käytännössä kuitenkin luotettava kuntotarkastus kannattaa aina teettää rakennusalan ammattilaisella, jolla on kokemusta eri rakenteista ja järjestelmistä.

Usein suositellaan tarkastajaa, jolla on FISE-pätevyys tai muu alan sertifiointi, sillä se kertoo koulutuksesta ja ammattitaidosta. Lisäksi tarkastajan on oltava puolueeton, eli hänen ei kannata olla sidoksissa tarkastettavan kohteen myyjään, ostajaan tai urakoitsijaan. Näin varmistetaan, että rakennuksen kuntotarkastus on luotettava ja antaa aidon kuvan kiinteistön kunnosta.

Suomen Talokatsastus Oy:n tarkastajat ovat kokeneita rakennusalan asiantuntijoita, jotka suorittavat kiinteistön kuntotarkastukset ja rakennuksen kuntotarkastukset aina yhtenäisten laatuohjeiden mukaisesti.

Kuinka kauan kuntotarkastus kestää?

Kuntotarkastus kestää tavallisesti parista tunnista kokonaiseen työpäivään. Tarkka kesto riippuu rakennuksen koosta, iästä ja tarkastuksen laajuudesta. Pientalon tai rivitalohuoneiston kuntotarkastus vie yleensä muutaman tunnin, kun taas laaja kuntotarkastus suuremmassa kiinteistössä voi kestää koko päivän.

Jos tarkastukseen sisältyy esimerkiksi kosteusmittauksia tai rakenteiden avaamista, aikaa tarvitaan enemmän. Tarkastuksen jälkeen raportin laadinta vie vielä erillisen ajan, ja valmis yhteenveto toimitetaan yleensä muutaman arkipäivän sisällä. Kuntotarkastuksen kesto on siis aina tapauskohtainen, mutta tavoitteena on tehdä työ huolellisesti ja luotettavasti – ei kiireellä.

Miten kuntotarkastus tehdään käytännössä?

Kuntotarkastus etenee yleensä selkeässä vaiheittaisessa prosessissa. Ensin kartoitetaan kohteen perustiedot ja mahdolliset riskialueet, minkä jälkeen tarkastaja käy rakennuksen läpi ulkoa ja sisältä. Tarkastuksen aikana arvioidaan rakenteet, julkisivut, vesikatto, alapohja ja yläpohja sekä tarkistetaan LVI- ja sähköjärjestelmien näkyvät osat. Tarvittaessa tehdään kosteusmittauksia tai muita lisäselvityksiä.

Tarkastuksen tulokset kootaan kirjalliseen kuntotarkastusraporttiin, joka sisältää havainnot, riskialueet arviot kiireellisyydestä ja suositukset jatkotoimiksi. Kuten Property Inspectin artikkelissa todetaan, kansainvälisesti vastaavat tarkastusraportit perustuvat läpinäkyvyyteen ja tarkkaan dokumentointiin. Samoja periaatteita noudatetaan myös suomalaisessa kuntokartoituksessa ja talon kuntotarkastuksessa.

Mitä kuntotarkastusraportti sisältää?

Kuntotarkastusraportti kokoaa yhteen rakennuksen teknisen kunnon, korjaustarpeet, riskirakenteet sekä mahdolliset vaurio-, terveys- ja käyttöturvallisuusriskit. Raportti perustuu tarkastajan havaintoihin, kiinteistön käyttäjän haastatteluun ja asiakirjoista saatuun tietoon.

Suomen Talokatsastuksen raportti on valokuvallinen ja puolueeton yhteenveto, jossa esitetään myös tarkastuksen rajaukset, käytetyt menetelmät (kuten pintakosteusmittaukset) ja toimenpide-ehdotukset. Raportti toimitetaan yleensä 1–2 päivän sisällä tarkastuksesta, ja se toimii selkeänä dokumenttina rakennuksen nykykunnosta ja tulevien huoltotoimien suunnittelun tukena.

Lähde: Suomen Talokatsastus Oy – Tutustu kuntotarkastusraporttiin

Miksi kuntotarkastus on tärkeä osa asuntokauppaa?

Kuntotarkastus on yksi asuntokaupan tärkeimmistä vaiheista, sillä se suojaa sekä myyjää että ostajaa. Asuntokaupan kuntotarkastus antaa puolueettoman kuvan rakennuksen kunnosta ja mahdollisista korjaustarpeista, jolloin yllätyksiltä voidaan välttyä ja kauppa etenee turvallisesti. Raportin tietoihin perustuen myös mahdolliset korjauskulut ja kauppahinta voidaan arvioida realistisemmin.

Osapuolet voivat myös sopia kuntotarkastuksesta kaupan ehdoksi. Esimerkiksi niin, että kauppa toteutuu vain, jos tarkastuksessa ei ilmene merkittäviä vikoja. Aiemmassa artikkelissamme todettiin näin:

“Kuntotarkastus ei ole Suomessa lakisääteisesti pakollinen, mutta asunnon ostajalla on aina velvollisuus selvittää kohteen kunto ennen kaupantekoa. Tätä kutsutaan selonottovelvollisuudeksi, ja sen laiminlyönti voi johtaa siihen, ettei ostaja voi myöhemmin vedota havaitsematta jääneisiin vikoihin.”

Miten valmistautua kuntotarkastukseen?

Hyvä valmistautuminen varmistaa, että asunnon kuntotarkastus sujuu tehokkaasti ja että tarkastaja saa tarvittavat tiedot rakennuksesta. Ennen tarkastusta on hyvä kerätä esille kiinteistön piirustukset, huoltokirja, remonttitiedot ja mahdolliset aiemmat tarkastusraportit. Myös tiloihin, kuten yläpohjaan, alapohjaan ja teknisiin tiloihin, tulee järjestää esteetön pääsy.

Kuntotarkastajalla tulee olla mahdollisuus haastatella kohteen omistajaa tai käyttäjää. Alkuhaastattelun tarkoitus on hankkia tarkastuksen sisällön kannalta olennaisia tietoja ja auttaa osaltaan myyjää täyttämään tiedonantovelvollisuutensa asuntokauppalain ja maakaaren mukaisesti.

Lisätietoja löytyy Suomen Talokatsastus Oy:n virallisesta valmistautumisohjeesta kuntotarkastukseen, joka soveltuu sekä omakotitalon että mökin kuntotarkastukseen.

Lähteet

Suomen Talokatsastus Oy – Kuntotarkastus

Suomen Talokatsastus Oy – Valmistautumisohje kuntotarkastukseen (PDF)

Property Inspect – What Is a Condition Report? Everything You Need to Know

Kuntotarkastus hintaopas 2026: Paljonko kuntokartoitus maksaa?